พร บ ขายฝาก

พร บ ขายฝาก

พร บ ขายฝาก คนจำนวนไม่น้อยคงเคยชินกับธุรกิจการคลังนอกระบบที่นิยมโฆษณากันตามเสาไฟ หรือตู้โทรศัพท์สาธารณะ สำหรับคนที่ไม่มีหลักประกันก็อาจจะจำเป็นต้องเลือกใช้เงินด่วนที่คิดดอกเบี้ยสูง ส่วนคนที่มีหลักประกันประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น บ้านหรือที่ดิน ก็เลือกใช้บริการในแบบจำนองหรือขายฝาก ถึงแม้ปัจจุบันการขายฝากจะเป็นช่องทางหนึ่งที่ช่วยแก้ไขปัญหาด้านการเงินให้แก่สามัญชนที่ขาดช่องทางสำหรับในการเข้าถึงบริการในระบบแต่ธุรกิจจำพวกนี้ก็มีการเสี่ยงอยู่ด้วยเหมือนกัน

เนื่องจากวิธีขายฝากจะเป็นข้อตกลงระยะสั้น เรียกเก็บดอกเบี้ยสูง ก็เลยทำให้ผู้กู้ไม่สามารถจ่ายคืนได้ในวันจบข้อตกลง บางรายบางทีอาจจำต้องสูญเสียหลักประกันซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยรวมทั้งที่ดินในการเลี้ยงชีพ ด้วยเหตุนี้ก่อนจะใช้บริการขายฝาก

มาทำความรู้จักก่อนว่าการขายฝากเป็นอย่างไร และก็ผิดแผกแตกต่างกับการจำนองเช่นไรการขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายอย่างหนึ่งที่มีการลงทะเบียนทรัพย์ จึงเชื่อมั่นได้ว่าเงินทองของผู้กู้จะได้รับความปกป้องตามกฎหมาย ซึ่งเจ้าของในสมบัติพัสถานจะตกเป็นของคนรับซื้อ (ผู้ให้กู้)

โดยมีกติกาว่าคนขายฝาก (ผู้กู้) สามารถไถ่ทรัพย์สมบัติคืนได้ในช่วงเวลาที่ระบุ สำหรับ การบังคับหลักประกัน ถ้าผู้กู้ไม่สามารถที่จะใช้หนี้ใช้สินคืนได้ ในช่วงเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์หลักประกันจะตกเป็นของผู้ให้กู้ในทันที แม้กระนั้นถ้าเกิดอีกทั้ง 2 ข้าง

ให้ความยินยอมพร้อมใจก็สามารถยืดช่วงเวลาไถ่คืนอสังหาริมทรัพย์คืนได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปีด้วยเหตุว่าการเสี่ยงของผู้ให้กู้น้อยกว่าเมื่อเทียบกับการจำนองที่มีขั้นตอนในการยึดหลักประกันค่อนข้างมากมาย จึงทำให้การขายฝาก ให้วงเงินกู้สูงขึ้นยิ่งกว่าแต่คิดดอกเบี้ยต่ำยิ่งกว่า

โดยมากจะมอบเงินกู้ราวๆร้อยละ 50-60 ของราคาประเมิน และก็มักคิดดอกเบี้ยโดยประมาณจำนวนร้อยละ 2-3 ต่อเดือน เวลาที่การจำนำจะได้เงินกู้ราวๆจำนวนร้อยละ 30-35 ของราคาประเมิน แล้วก็มักคิดดอกเบี้ยราวปริมาณร้อยละ 5 ต่อเดือน แต่ว่าแนวทางการขายฝากมีค่าจารีต

วิธีการทำนิติกรรมสูงขึ้นมากยิ่งกว่า โดยปกติคิดปริมาณร้อยละ 2 ของราคาประเมิน รวมถึงภาษีเงินได้หักในที่จ่าย และก็อากรแสตมป์ดังที่กฎหมายระบุ และผู้ให้กู้มักจะผลักภาระหน้าที่ส่วนนี้ให้กับผู้กู้ทั้งปวง ส่วนค่าธรรมเนียมการจดจำนำนั้นจะคิดจำนวนร้อยละ 1 ของราคาประเมินการขายฝาก

จึงมีทั้งส่วนที่ดีและส่วนที่เสีย แล้วก็บางครั้งผู้รับซื้อฝากอย่างกลุ่มผู้ลงทุนหรือเจ้าหนี้นอกระบบ อาจอาศัยความไม่รู้ข้อบังคับของผู้กู้ หาวิธีเลี่ยงไม่ให้ผู้กู้ได้โอกาสมาไถ่สินทรัพย์คืนภายในช่วงระยะเวลาที่ระบุในข้อตกลง โดยเฉพาะหากทรัพย์สมบัตินั้นเป็นบ้านหรือที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดี

รวมทั้งมีมูลค่ามากกว่ายอดหนี้ที่ให้กู้ด้วยเหตุดังกล่าว หากไม่มีลู่ทางจริงๆสิ่งที่อยากจะชี้แนะหมายถึงต้องแน่ใจว่าจะสามารถไถ่ทรัพย์คืน ได้ภายในช่วงระยะเวลาที่ระบุ ยิ่งไปกว่านี้ จำต้องอ่านข้อตกลง กติกาและก็เงื่อนไขต่างๆให้รู้เรื่องก่อน ที่สำคัญอย่าลงนาม ลงในกระดาษไม่

แม้เป็นได้ควรจะ ต่อรองระยะเวลาไถ่ให้นานพอที่จะหาเงินมาไถ่ได้ทัน เพราะเหตุว่าเราไม่สามารถรู้แจ่มชัดว่าผู้ให้กู้จะยอมให้ยืดเวลาไถ่ไหม หรือถ้าหาก ยืดระยะเวลาการถอนก็จำเป็นต้องสนทนาก่อนที่จะครบกำหนดไถ่แล้วก็ทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อให้ครบในที่สุด

เพื่อคุ้มครองปกป้องผู้ให้กู้หลีกเลี่ยงไม่ให้ไถ่ทรัพย์สินคืน ก่อนถึงวันถึงกำหนดไถ่ถอนแนวทางการขายฝาก ให้นำเอกสารที่เกี่ยวโยง อาทิเช่น สำเนาเอกสารสิทธิในที่ดิน สำเนาคำสัญญาขายฝากพร้อมเงินสดที่จะนำไปไถ่ทรัพย์สิน ไปติดต่อที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดเพื่อดำเนินการวางสมบัติพัสถาน ซึ่งแนวทางการวางทรัพย์นี้จะช่วยให้ผู้กู้ได้ได้โอกาสจ่ายและชำระหนี้หากแม้ผู้ให้กู้จะเลี่ยงก็ตาม เพียงเท่านี้ก็มั่นใจได้ว่ากรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์จะกลับมาอยู่กับเราอย่างเดิมขอรับ

สินทรัพย์อะไรที่วางได้

1.เงินสด

2.แคชเชียร์เช็คของแบงค์ในศูนย์กลาง (กรุงเทพมหานคร) สั่งจ่ายที่ทำการบังคับคดีแพ่งกรุงเทพมหานคร1-6ในกรณีวางสินทรัพย์ในส่วนภูมิภาคให้สั่งจ่ายในชื่อสำนักงานบังคับคดีจังหวัดนั้นๆ

3.สินทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ และสามารถส่งกันได้ตามกฏหมาย เช่น รถยนต์ ตู้แช่เย็น สร้อยทอง แหวนเพชรสมบัติพัสถานที่ไม่สมควรวาง

1.สภาพทรัพย์สินไม่ควรแก่การวาง หรือเป็นที่ควรจะวิตกกังวลว่าสินทรัพย์นั้นต่อไปจะเสื่อมเสียหรือทำลายหรือแตกสลายได้ ดังเช่น น้ำแข็งที่สลักเป็นรูปต่างๆเพื่อความสวยสดงดงามในงานสมรส

2.มีค่ารักษาสมบัติพัสถานแพงเกินพอดี

3.ตึกแถว บังกะโล อาคารชุด เครื่องจักร หรือสินทรัพย์ที่ย้ายไม่สะดวก หรือน้ำมันหรือวัตถุไวไฟ ฯลฯแนวทางปฏิบัติรวมทั้งหน้าที่ของผู้วางสมบัติพัสถานมีดังนี้

1.เขียนคำร้องขอวางสินทรัพย์ตามแบบ ว.1 ถ้าเกิดมอบอำนาจให้บุคคลอื่นวางทรัพย์แทนจำต้องทำใบมอบอำนาจตามแบบ ว.4

2.แสดงบัตรประจำตัวประชาชน หรือหลักฐานอื่นใดที่ราชการออกให้(มีรูปถ่าย)

3.กรณีมอบอำนาจ ยื่นใบมอบอำนาจตามแบบ ว.4 ติดอากรตามกฏหมายระบุ พร้อมบัตรประชาชนหรือหลักฐานอื่นที่ราชการออกไห้ (มีรูปถ่าย) ทั้งของผู้มอบฉันทะแล้วก็ผู้รับมอบอำนาจ

4.กรณีเป็นนิติบุคคลให้นำหนังสือรับรองการเขียนทะเบียนรับประกันไม่เกิน 1เดือนมาแสดงด้วย

5.แนบแบบยืนยันรายการทะเบียนราษฏร(ท.ราชการ14/1)หรือหนังสือรับรองฐานะนิติบุคคลของเจ้าหนี้รับรองไม่เกิน 1 เดือน

6.หลักฐานที่เกี่ยวพันกับการวางทรัพย์สินในเรื่องนั้นๆมาแสดง อาทิเช่นถ้าเกิดวางตามข้อตกลงประนืประนอมตกลงความของศาล ให้มีคำตัดสินตามยอมที่หน้าที่ศาลรับรองถ้าหากวางตามสัญญาเช่าให้มีสัญญาเช่า พร้อมก๊อบปี้สัญญาเช่ารวมทั้งการันตีสำเนาถูกถ้าเกิดวางตามสัญญาขายฝากให้มีข้อตกลงขายฝาก

พร้อมซีร็อกข้อตกลงชายฝากและรับรองสำเนาถูกถ้าหากวางตามสัญญาเช่าซื้อให้มีสัญญาเช่าซื้อ พร้อมก๊อบปี้สัญญาเช่าซื้อและยืนยันสำเนาถูกหากวางตามข้อตกลงจำนำ(ไถ่ถอน)ให้มีคำสัญญาจำนอง พร้อมก๊อบปี้คำสัญญาจำนองและรับประกันสำเนาถูก

7.เงินประกันรายจ่าย (อย่างน้อย) จำนวน 300 บาท

8.ผู้วางสมบัติพัสถาน หรือผู้มอบอำนาจ จำเป็นต้องมาให้เจ้าหน้าที่สอบปากคำถึงที่มาแห่งมูลหนี้สิน

9.ผู้วางสมบัติพัสถานจำต้องแจ้งการวางทรัพย์สินให้เจ้าหนี้รู้โดยฉับพลัน ก็เลยจะมีผลสมบรูณ์ว่าเป็นการวางทรัพย์สมบัติโดยชอบด้วยกฏหมายละเว้น กรณีขายฝากตามประมวลกฏหมายแพ่งและก็การค้าตามมาตรา 492แนวทางปฏิบัติของเจ้าหนี้ผู้มุ่งหมายจะรับทรัพย์สินที่วาง

1.เขียนคำอ้อนวอนรับทรัพย์หรือเงินตามแบบ ว.3

2.แสดงบัตรประชาชน หรือหลักฐานอื่นใดที่ราชการออกให้(มีภาพถ่าย)

3.กรณีให้อำนาจ ยื่นใบมอบอำนาจตามแบบ ว.4 ติดอากรตามที่ กฏหมายระบุ พร้อมบัตรประจำตัวประชาชนหรือหลักฐานอื่นที่ราชการออกไห้ มีภาพถ่ายอีกทั้งของผู้มอบอำนาจรวมทั้งผู้รับมอบอำนาจแสดงต่อเจ้าพนักงาน

4.กรณีเป็นนิติบุคคลให้นำหนังสือรับรองการเขียนทะเบียนซึ่งนายทะเบียนการันตีไม่เกิน 1เดือนมาแสดงด้วย

5.กรณีวางทรัพย์โดยมีเงื่อนไขให้เจ้าหนี้แสดงหลักฐานต่อเจ้าพนักงานว่าได้ทำตามข้อแม้แล้วผลการวางทรัพย์สมบัติ

1.ทำให้ลูกหนี้หลุดพ้นจากหนี้สินที่จำต้องชำระ ไม่ตกเป็นผู้ผิอดนัดหมายและไม่ต้องเสียดอกเบี้ยให้แก่เจ้าหนี้ภายหลังจากวันที่วางสินทรัพย์

2.ข้าราชการมีสิทธิมารับทรัพย์ที่วางภายใน 10 ปี นับตั้งแต่ได้รับคำแจ้งการวางทรัพย์ ถ้าเกิดเจ้าหนี้ไม่มารับสิทธิของเจ้าหนี้เหนือสินทรัพย์ที่วางเป็นอันยับยั้งไปการถอนหรือขอรับทรัพย์ที่วางผู้วางสมบัติพัสถานบางทีอาจถอนหรือขอรับทรัพย์ที่วางคืนได้ดว้นแต่ กรณีดังนี้

1.ผู้วางสมบัติพัสถานได้แสดงเจตนาสละสิทธิ์ที่จะถอนไว้

2.เจ้าหนี้ได้แจ้งต่อที่ทำการวางสินทรัพย์ว่าจะรับทรัพย์สมบัติที่วางนั้นแล้ว

3.การวางทรัพย์สินตามคำสั่งศาล

4.ผู้วางทรัพย์สินอยู่ระหว่างถูกฟ้องร้องล้มละลาย

5.ถ้าบุคคลใดวางสมบัติพัสถานชำระหนี้แทนลูกหนี้บุคคลนั้นจะถอนการวางทรัพย์สมบัติได้ต่อเมื่อลูกหนี้ยอมเท่านั้น

ซึ่งสาระสำคัญหลักของข้อบังคับขายฝากฉบับใหม่ในวันที่ 15 ม.ย. 2562 มีการปรับเปลี่ยนเพื่อให้ป้องกันผู้ขายฝากที่ดินให้ได้รับความเที่ยงธรรมเยอะขึ้นเรื่อยๆ เข้าใจง่าย ดังนี้ข้อตกลงขายฝากต้องมีระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 1 ปี แม้กระนั้นไม่เกิน 10 ปี สามารถไถ่ถอนก่อนจะถึงเวลาได้

แม้เกินเวลา สามารถซื้อคืนได้ในราคาที่ตกลงกันคนขายฝากสามารถอาศัย ใช้สอยจากหลักทรัพย์ที่ขายฝากได้ถึงวันสิ้นสุดการถอนถ้าหากคนขายฝากอยากเลื่อนเวลาไถ่คืน จำเป็นต้องตกลงกับผู้บริโภคฝากและทำหลักฐานเป็นหนังสือลงนาม 2 ฝ่าย

มาดำเนินการซึ่งๆหน้าข้าราชการแม้ผู้ขายฝากไม่อาจจะจ่ายสินไถ่ให้กับผู้ซื้อฝากได้ ซึ่งไม่ใช่ความผิดพลาดของคนขายฝาก ให้ผู้ขายฝากทำวางสินทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินทุกจังหวัด หรือจังหวัดที่ลงบัญชีขายฝาก ได้ภายใน 30 วัน

จากวันที่กำหนดผู้บริโภคฝากมีบทบาทแจ้งวัน เวลา รวมทั้งปริมาณสินไถ่ โดยแจ้งรายละเอียดการไถ่คืนกับบุคคลใด ไหน พร้อมแนบสำเนาข้อตกลงขายฝาก เป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังที่อยู่ที่ระบุในสัญญาขายฝาก ถ้าหากว่าไม่มีการแจ้งผู้ขายฝากสามารถเลื่อนเวลาการถอนไปได้ไม่เกิน 6 เดือน

การจดทะเบียนไถ่ รวมทั้งใช้สิทธิไถ่เป็นคนละส่วน ว่าง่ายๆก็คือ เมื่อใช้สิทธิไถ่แล้วพอหลังจากนั้นก็ค่อยมาขึ้นทะเบียนไถ่ตามหลังได้ (ตามข้อที่ 4) อย่างเร็วที่สุด ดังนี้ห้ามเกินกำหนดสัญญาเมื่อชำระค่าสินไถ่แล้ว เจ้าของนับว่าเป็นของผู้ขายฝากทันที โดยนำหลักฐานการไถ่

หรือการวางสินทรัพย์ พร้อมหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาแสดงต่อข้าราชการเพื่อลงบัญชีไถ่ฝ่ายเดียวได้ กรณีไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อเจ้าหน้าที่เพื่ออายัดทรัพย์ได้โดยทันที ป้องกันมิให้มีการทำนิติกรรมต่อไปถ้าคนซื้อฝากไม้ได้กระทำแจ้งตามข้อ 5

แต่ว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนภายใน 6 เดือนภายหลังวันถึงกำหนด ให้คนซื้อฝากทำหลักฐานการไถ่คืนซึ่งระบุชัดเจนว่ามีการไถ่ถอนในวันที่ใดและก็ยินยอมให้ไถ่ถอนได้ พร้อมรับประกันว่าผู้บริโภคฝากมิได้ทำหนังสือแจ้งคนขายฝากเรื่องวันครบกำหนดดังนี้คนขายฝากควรศึกษาเนื้อหากฎหมายแนวทางการขายฝากฉบับใหม่อย่างรอบคอบ เพื่อผลตอบแทนของตนและไม่เป็นการเปิดโอกาสให้แก่ผู้ซื้อฝากที่อยากได้เอาเปรียบ

พระราชบัญญัติคุ้มครองปกป้องราษฎรสำหรับเพื่อการลงนามขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือที่อยู่ที่อาศัยพุทธศักราช2562ช่วงวันที่16เม.ย.ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)ป้องกันประชากรสำหรับในการทำข้อตกลงขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือที่อยู่ที่อาศัยพุทธศักราช2562

ความว่าสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวมหาวชิราลงมือณบดินทรเทพยวรางฉันรมีพระราชวโรงการโปรดเกล้าฯให้ประกาศว่าโดยที่เป็นการสมควรมีข้อบังคับกล่าวถึงการคุ้มครองพลเมืองสำหรับการลงลายลักษณ์อักษรขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือที่พักอาศัย

โดยมีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจำกัดสิทธิและก็ความอิสระของบุคคลซึ่งมาตรา26ประกอบกับมาตรา37ของรัฐธรรมนูญที่แว่นแคว้นไทยข้อบังคับให้ทำได้โดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งข้อบังคับเหตุผลและก็สิ่งที่จำเป็นสำหรับเพื่อการจำกัดสิทธิแล้วก็เสรีภาพของบุคคลตามพระราชบัญญัตินี้

เพื่อคุ้มครองปกป้องผู้ขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแล้วก็ที่พักที่อาศัยให้ได้รับความเป็นธรรมจากการทำธุรกรรมดังที่กล่าวถึงแล้วดังนี้ให้โอนหน้าที่และอำนาจของหัวหน้าเขตนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอซึ่งมีอยู่ตามประมวลกฎหมายที่ดินก่อนวันที่พ.ร.บ.

แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่4)พ.ศ.2528ใช้บังคับไปเป็นหน้าที่แล้วก็อำนาจของข้าราชการขึ้นอยู่กับกรมที่ดินที่ปฏิบัติหน้าที่ที่อำเภอตามที่อธิบดีกรมที่ดินระบุทั้งนี้ตามมาตรา6การขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือแนวทางการขายฝากที่อยู่ที่อาศัยซึ่งผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาให้ใช้บังคับตามพ.ร.บ.

นี้เว้นแต่ว่าการใดที่มิได้กำหนดไว้เป็นการเฉพาะหรือบัญญัติไว้เป็นประการอื่นในพระราชบัญญัตินี้ให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับโดยผ่อนปรนไม่ว่าในข้อตกลงขายฝากจะกำหนดไว้เป็นอย่างใดหรือมีกติกาเป็นอย่างไร

และไม่ว่าบุคลากรเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบาญสำหรับขึ้นทะเบียนว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือวิธีขายฝากที่อยู่ที่อาศัยหรือไม่ก็ตามถ้าหากตามเรื่องจริงในตอนที่ขายฝากปรากฏว่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ขายฝากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือมีจุดมุ่งหมาย

เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยตามพระราชบัญญัตินี้ให้ใช้บังคับตามพระราชบัญญัตินี้ข้อตกลงใดที่ขัดหรือโต้แย้งกับพระราชบัญญัตินี้ไม่ว่าจะมีอยู่ในคำสัญญาขายฝากหรือทำเป็นข้อตกลงต่างหากให้กติกานั้นเป็นโมฆะโดยตามมายี่ห้อ18ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่สินทรัพย์ที่ขายฝากภายในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในช่วงเวลาที่ระบุ

ในพระราชบัญญัตินี้โดยบางทีอาจจ่ายสินไถ่ให้แก่คนซื้อฝากหรือวางทรัพย์สินอันเป็นสินไถ่ต่อที่ทำการวางทรัพย์สินหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับลงทะเบียนแนวทางการขายฝากส่วนในเรื่องที่คนขายฝากไม่บางทีอาจใช้สิทธิไถ่กับคนซื้อฝากได้

ไม่ว่าด้วยเหตุใดอันมิใช่เป็นความไม่ถูกของผู้ขายฝากให้คนขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางสินทรัพย์หรือที่ทำการที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับลงทะเบียนการขายฝากเงินทองนั้นได้ด้านในสามสิบวันนับจากวันถึงกำหนดเวลาไถ่หรือนับตั้งแต่วันที่เหตุที่ทำให้ไม่

อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลงแล้วแต่กรณีและก็ให้จัดว่าคนขายฝากได้ไถ่สินทรัพย์ที่ขายฝากตามที่มีการกำหนดเวลาไถ่แล้วโดยสำหรับในการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและก็ที่พักอาศัยซึ่งเป็นเครื่องมือที่ใช้ในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของสามัญชนเยอะๆได้

ปรากฏว่าผู้ขายฝากมีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้ซื้อฝากอันเนื่องมาจากสถานะทางเศรษฐกิจที่แตกต่างและก็คนขายฝากอาจได้รับความเดือดร้อนจากการสูญเสียที่ดินสำหรับเลี้ยงชีพหรือที่พักอาศัยเหมาะกำหนดให้มีการควบคุมสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตร

และก็ที่อยู่อาศัยและการดูแลความสะดวกแก่ประชากรสำหรับในการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่โดยกำหนดให้ผู้ขายฝากสามารถทำงานแล้วก็ให้เจ้าหน้าที่รัฐขึ้นอยู่กับกรมที่ดินซึ่งทำหน้าที่ที่อำเภอมีบทบาทแล้วก็อำนาจรับการวางทรัพย์สมบัติได้ด้วยทั้งนี้เพื่อขจัดความแตกต่างและเสริมสร้างความเที่ยงธรรมในสังคมก็เลยต้องตราพระราชบัญญัตินี้

พ.ร.บ.ป้องกันสามัญชนสำหรับเพื่อการทำข้อตกลงขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือที่พักที่อาศัยพ.ศ. ๒๕๖๒สมเด็จพระเจ้าอยู่หัวมหาวชิราลงแขนณบดินทรเทวดายวรางฉันรมีพระราชโองการโปรดเกล้าฯให้ประกาศว่าโดยที่เป็นการสมควรมีข้อบังคับ

กล่าวถึงการคุ้มครองป้องกันประชาชนสำหรับเพื่อการลงนามขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่ที่อาศัยพระราชบัญญัตินี้มีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจำกัดสิทธิแล้วก็เสรีภาพของบุคคลซึ่งมาตรา๒๖ประกอบกับมาตรา๓๗ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทยข้อบังคับให้กระทำได้

โดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติที่กฎหมายเหตุผลรวมทั้งความจำเป็นสำหรับเพื่อการจำกัดสิทธิและก็เสรีภาพของบุคคลตามพระราชบัญญัตินี้เพื่อคุ้มครองปกป้องคนขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแล้วก็ที่พักอาศัยให้ได้รับความเที่ยงธรรมจากกระบวนการทำธุรกรรมดังที่กล่าวถึงแล้ว

ซึ่งการตราพระราชบัญญัตินี้สอดคล้องกับข้อตกลงที่บัญญัติไว้ในมาตรา๒๖ของรัฐธรรมนูญที่แว่นแคว้นไทยแล้วจึงทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯให้ตราพระราชบัญญัติขึ้นไว้โดยคำแนะนาและก็ยอมของสภานิติบัญญัติแห่งชาติทำหน้าที่รัฐสภาดังนี้มาตรา๑พระราชบัญญัตินี้เรียกว่า

“พ.ร.บ.คุ้มครองสามัญชนสำหรับเพื่อการลงนามขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือที่อยู่อาศัยพุทธศักราช ๒๕๖๒”มาตรา๒พระราชบัญญัตินี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันต่อจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไปนอกจากบทบัญญัติในมาตรา๑๘ในส่วนที่กำหนดให้วางสมบัติพัสถานอันเป็นสินไถ่ต่อที่ทำการที่ดินจังหวัด

หรือที่ทำการที่ดินที่รับลงบัญชีการขายฝากให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกาคราวดหนึ่งร้อยแปดสิบวัน นับตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษามาตรา๓ให้ยกเลิกมาตรา๑๙ที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มอีกประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่๔) พ.ศ. ๒๕๒๘ และก็ให้โอนหน้าที่และก็อำนาจของหัวหน้าเขตนายอำเภอหรือปลัดอำเภอ

ผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอซึ่งมีอยู่ตามประมวลกฎหมายที่ดินก่อนวันที่พ.ร.บ.ปรับปรุงเพิ่ม ประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่๔) พ.ศ. ๒๕๒๘ใช้บังคับไปเป็นหน้าที่รวมทั้งอำนาจของข้าราชการขึ้นอยู่กับกรมที่ดินที่ทำหน้าที่ที่อำเภอตามที่อธิบดีกรมที่ดินระบุมาตรา๔ในพ.ร.บ.นี้ “ขายฝาก”

แปลว่าขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือที่พักที่อาศัย “คนขายฝาก” มีความหมายว่าบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นคนขายตามข้อตกลงขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยหรือผู้รับโอนสิทธิสำหรับในการไถ่เงินทองท“ผู้ซื้อฝาก” หมายความว่าคนซื้อตามสัญญาขายฝากที่ดิน

เพื่อทำการเกษตรหรือที่อยู่ที่อาศัยหรือผู้สืบสกุลของคนซื้อฝากเดิมหรือคนรับโอนสินทรัพย์ที่ขายฝากสุดแต่กรณี“ทำการเกษตร” แสดงว่าเกษตรกรรมโดยชอบด้วยกฎหมายกล่าวถึงการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม“ที่อยู่ที่อาศัย” หมายความว่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและก็หรือที่ดินที่ใช้เป็นที่พักที่อาศัยหร ที่เกี่ยวข้องกับการอาศัยหรือเพื่อผลดีสำหรับในการพักอาศัยไม่ว่าจะได้ใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการงานด้วยหรือไม่ก็ตาม

มาตรา๕ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยรักษาการตามพระราชบัญญัตินี้

มาตรา๖แนวทางการขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือการขายฝากที่พักอาศัยซึ่งผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาให้ใช้บังคับตามพ.ร.บ.นี้ยกเว้นการใดที่มิได้กำหนดไว้เป็นการเฉพาะหรือกำหนดไว้เป็นประการอื่นในพระราชบัญญัตินี้ให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับ

โดยผ่อนผันไม่ว่าในสัญญาขายฝากจะกำหนดไว้เป็นประการใดหรือมีข้อตกลงเป็นอย่างใดและไม่ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อทำการเกษตรหรือวิธีขายฝากที่อยู่อาศัยหรือไม่ก็ตามถ้าตามความจริงเวลาที่ขายฝากปรากฏว่า

ที่ดินหรือสิ่งก่อสร้างที่ขายฝากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือมีจุดประสงค์เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยตามพ.ร.บ.นี้ให้ใช้บังคับตามพระราชบัญญัตินี้กติกาใดที่ขัดหรือโต้แย้งกับพ.ร.บ.นี้ไม่ว่าจะมีอยู่ในคำสัญญาขายฝากหรือทำเป็นข้อตกลงต่างหากให้กติกานั้นเป็นโมฆะมาตรา๗

การขายฝากถ้าเกิดไม่ได้ทำเป็นหนังสือแล้วก็ลงบัญชีต่อพนักงานเจ้ากี้เจ้าการครั้งเป็นโมฆะสำหรับเพื่อการขึ้นทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าที่ให้บุคลากรข้าราชการกำหนดเอาไว้ภายในสารบาญสำหรับจดทะเบียนให้แจ่มชัดว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือการขายฝากที่อยู่ที่อาศัยมาตรา๘หนังสือสัญญาขายฝากอย่างต่ำควรจะมีรายการดังต่อไปนี้

(๑) ชื่อรวมทั้งที่อยู่ของคู่สัญญา

(๒) รายการรวมทั้งลักษณะแห่งสินทรัพย์ที่ขายฝาก

(๓) ราคาที่ขายฝาก

(๔) จำนวนสินไถ่

(๕) วันที่ขายฝากรวมทั้งกำหนดวันที่ถึงกำหนดไถ่ให้พนักงานข้าราชการมีหน้าที่พิจารณาหนังสือสัญญาขายฝากว่ามีรายการครบสมบูรณ์ตามวรรคหนึ่งแต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างใดคนใดจะอ้างถึงว่าข้อตกลงเป็นโมฆะเพราะเหตุมีรายการไม่ครบสมบูรณ์ตามวรรคหนึ่งไม่ได้จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงขึ้น

ยิ่งกว่าราคาขายฝากก็ได้แต่ว่าเมื่อคำนวณเป็นดอกแล้วจะต้องไม่เกินหนึ่งส่วนสิบห้าต่อปีคำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันถึงกำหนดเวลาไถ่ไม่ว่าในคำสัญญาจะมีข้อความเจาะจงไว้เป็นอย่างไรแม้ผู้บริโภคฝากได้รับเงินสินทรัพย์หรือประโยชน์อื่นใดอันอาจคำนวณเป็นรายได้จากคนขายฝาก

สาเหตุจากการซื้อฝากรวมถึงค่าแรงที่คนซื้อฝากได้รับจากการให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตามมาตรา๑๓วรรคสองให้จัดว่าเงินทรัพย์สินผลดีหรือค่าตอบแทนนั้นเป็นส่วนใดส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ได้ชำระแล้วเพื่อประโยชน์สำหรับเพื่อการอำนวยความสะดวกแก่พสกนิกร

และก็คุ้มครองปกป้องผู้ขายฝากกรมที่ดิจะจัดให้มีแบบฟอร์มเพื่อใช้เพื่อสำหรับการลงนามขายฝากก็ได้มาตรา๙สัญญาซื้อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่มีเงื่อนไขจะขายคืนมีคำสัตย์ว่าจะขายหรือมีข้อตกลงจะขายคืนหรือข้อแม้อื่นในลักษณะเดียวกันให้

ถือว่าเป็นข้อตกลงขายฝากตามพ.ร.บ.นี้รวมทั้งตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้มาตรา๑๐คำสัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ากว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปีไม่ได้ในเรื่องที่กำหนดเวลาไถ่ต่ากว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปีให้ถือว่าตั้งเวลาไถ่มีเวลาหนึ่งปีหรือสิบปีสุดแต่กรณีแต่คนขายฝากมีสิทธิไถ่เงินทอง

ที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ในเรื่องที่คนขายฝากไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่และก็จำนวนสินไถ่กำหนดไว้สูงยิ่งกว่าราคาที่ขายฝากให้ลดสินไถ่ ธนาคารที่รับไถ่ถอน ขายฝาก ในส่วนที่สูงกว่านั้นลงตามอัตราส่วนของระยะเวลาไถ่ที่น้อยลงแม้กระนั้นผู้บริโภคฝากมีสิทธิเรียกค่าพลาดโอกาสได้

ไม่เกินปริมาณร้อยละสองต่อปีของปริมาณราคาที่ขายฝากคำนวณตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ก่อนถึงกำหนดเวลาไถ่แต่ในกรณีที่มีการวางทรัพย์สินผู้วางทรัพย์สมบัติจำต้องวางสมบัติพัสถานตามปริมาณสินไถ่ที่กำหนดไว้ในคำสัญญาโดยไม่ตัดสิทธิคู่อาฆาตที่จะเรียกร้องส่วนลด

หรือค่าพลาดโอกาสคืนในภายหลังในเรื่องที่มีการขยายตั้งเวลาไถ่ช่วงเวลาที่ขยายเมื่อรวมกับช่วงเวลาเดิมแล้วต้องไม่เกินสิบปีมาตรา๑๑ให้คดีที่มีข้อโต้เถียงอันเนื่องมาจากแนวทางการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภคโดยชอบด้วยกฎหมายเกี่ยวกับวิธีพิจารณาคดีลูกค้าโดยให้จัดว่าคนขายฝากเป็นผู้ซื้อ

ภายหลังที่พวกเราทราบและเข้าในประเด็นต่างๆก่อนเซ็นสัญญาขายฝากแล้ว(คลิกเพื่ออ่านบทความก่อนหน้า) ตอนนี้ถึงเวลาที่พวกเราจะมาทำความเข้าใจกับข้อบังคับที่เกี่ยวกับการขายฝากแบบเข้าใจง่ายๆกันบ้างเริ่มจากความหมายแนวทางการขายฝากตามกฎหมายก่อนเลย

คำว่าขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ตกไปยังคนซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่สินทรัพย์นั้นคืนได้ (ป.พ.พ. มาตรา 491)ซึ่งความหมายที่สำคัญของการขายฝากนี้อยู่ในเรื่องของ กรรมสิทธิ์ และก็ สิทธิ์สำหรับในการไถ่ทรัพย์คืนได้นั่นเอง

เรียกได้ว่าเป็นการขายที่ให้โอกาสให้ไถ่คืนตอนที่จำกัดข้อบังคับที่เกี่ยวกับแนวทางการขายฝากส่วนข้อบังคับที่เกี่ยวนั้น มี ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 – 502 ซึ่งให้ความหมายในเรื่องของการขายฝากไว้ดังต่อไปนี้คำสัญญาขายฝากเป็นคำสัญญาที่เจ้าของในสินทรัพย์เป็นของคนรับซื้อฝากทันทีที่ขึ้นทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับเจ้าของในที่ดินคืนจำต้องขอไถ่ถอนด้านในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่ข้อบังคับระบุ

• กรณีอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี นับจากเวลาจำหน่าย
• กรณีสังหาริมทรัพย์มีระบุ 3 ปี นับตั้งแต่เวลาซื้อขายแลกเปลี่ยนข้อตกลง

ขายฝากควรจะมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดมิได้ หากไม่มีกำหนดเวลาแน่ๆหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดน้อยลงมาเป็น 10 ปี รวมทั้ง 3 ปี ตามประเภททรัพย์การขยายตั้งเวลาไถ่

ผู้ขายฝากรวมทั้งผู้รับซื้อฝากจะทำความตกลงเลื่อนเวลาไถ่จำนวนกี่ครั้งก็ได้ แต่ว่ารวมกันแล้ว จำเป็นที่จะต้องไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่วันทำสัญญาขายฝาก รวมทั้งควรมีหลักฐานเป็นหนังสือลงนามของคนรับซื้อฝาก ซึ่งถ้าหากทรัพย์สินที่ขายฝากจำเป็นต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งจดทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ

คำสัญญาขยายตั้งเวลาไถ่จากแนวทางการขายฝากจะต้องลงบัญชีต่อพนักงานข้าราชการ มิฉะนั้นจะชูเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าแรงรวมทั้งอย่างสุจริตไม่ได้ผลของการใช้สิทธิไถ่ข้างในระบุ เจ้าของในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะเป็นของคนขายฝาก

ตั้งแต่ในช่วงเวลาที่คนขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์สมบัติอันเป็นสินไถ่ สินทรัพย์ซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปราศจากจากสิทธิ อะไรก็แล้วแต่ซึ่งคนซื้อเดิม หรือทายาทหรือคนรับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อเกิดขึ้นก่อนที่จะถึงเวลาไถ่ ละเว้นแต่ว่าเป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ รวมทั้งการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย ตั้งเวลาเช่ามีคงเหลืออยู่เพียงใดให้คงจะบริบูรณ์เพียงแค่นั้น แม้กระนั้นจำเป็นต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี

กลับสู่หน้าหลัก